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关于老城片区改造项目院落土地补偿问题的说明
时间: 2020年09月22日 来源:本站原创 作者: 佚名 浏览次数:

尊敬的被征收居民朋友们:

你们好!

近年来,为改善老城区广大居民的居住环境和住房条件,加快老城范围内城市基础配套设施建设,进一步完善城市功能,区委、区政府启动了老城改造项目,房屋征收过程中房屋征收部门严格按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定实施,老城改造项目取得了良好的社会效益。近期,因部分群众对院落补偿问题有所疑问,为切实维护居民朋友们的合法权益,避免对政策产生误解,经咨询山东省高级人民法院、依据《济南市国有土地上房屋征收评估规范》,现就该问题作出详细说明:

1、对于院落补偿问题,征收部门根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,已将被征收人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入补偿范围。老城一期、二期、三期改造项目根据《济南市国有土地上房屋征收评估规范(施行)》(济建发〔2013〕15号)相关规定实施,老城四期改造项目根据《济南市国有土地上房屋征收评估规范》(济建发〔2019〕26号)相关规定实施。房屋的评估价格中已包含土地取得等相关费用,体现了院落的补偿,只是对于低容积率(建筑容积率=总合法房屋建筑面积÷总合法使用土地面积)独立院落房屋的评估,通过计算容积率并根据规定修正被征收房屋评估价格,以此将被征收人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入补偿范围。

2、被征收人合法享有国有土地使用权的独立院落是指具有独用通道出入和独立土地、房产权属证书及认定为合法的低层私有住宅院落。只有对按照证载及认定为合法的房产、土地计算容积率低于一定系数的情况下,才会对被征收房屋评估价格进行修正。

3、老城一期、二期、三期改造项目根据《济南市国有土地上房屋征收评估规范(施行)》(济建发〔2013〕15号)规定,在容积率0.7的基础上,一般每降低0.01,被征收房屋的评估价格增加1%;老城四期改造项目将根据《济南市国有土地上房屋征收评估规范》(济建发〔2019〕26号)规定,容积率在0.8(含)-0.7部分,每降低0.01,被征收房屋的评估价格增加1.5%;容积率低于0.7部分,一般每降低0.01,被征收房屋的评估价格增加2%,以上修正系数累进计算。老城片区改造一、二、三期的居民如果符合上述低容积的条件,而签订征收补偿协议时未进行评估价格修正的,可以申请签订补充补偿协议。

4、关于省高院裁定书中“政府需对老城改造区域内某户居民的院落土地价值另行作出补偿”问题的解释。法院判决书中所述“涉案《房地产估价分户报告》中……并未体现院落所占土地使用价值,而这部分土地使用价值中含有上诉人应当获得的征收补偿利益,理应包含在补偿范围之内。……,就被征收遗漏的院落土地部分中上诉人应取得的货币补偿”,其中,“土地使用价值中含有上诉人应当获得的征收补偿利益”中所述“含有”系因根据上述评估技术规范:只有在容积率低于一定基础(0.7)情况下,才会根据修正系数修正评估价格;反之,则不必修正评估价格,评估价格里已经“含有”相应土地价值,包括相应不影响评估价格的院落土地价值。故,法院判决的是对“遗漏”的院落土地部分予以货币补偿。因涉案房屋院落取得的合法性是案件争议焦点之一,总建筑合法使用土地面积影响容积率计算,进而影响房屋评估价格,故“遗漏”院落土地部分价值系因容积率计算问题产生,并非因未进行过院落补偿而另行补偿,希望老城改造片区广大居民们正确理解相关政策。

  老城改造片区广大被征收居民朋友们,老城改造项目的顺利实施事关我区发展长远大局,事关全区人民的切身利益,我们将严格执行征收补偿政策,坚持公平、公正、公开的原则。希望居民朋友们不要受人误导,坚持从权威渠道了解信息,不信谣,不传谣,依法、理性表达诉求,才是维护自身权益的正确渠道。我们会一如既往把维护被征收人的利益放在首位,千方百计用足各项补偿政策,努力保障被征收人的合法利益,最后衷心祝愿你们全家生活幸福、吉祥安康。


 济南市济阳区城市改造征地拆迁

工作领导小组办公室

 2020年9月21日


 

 
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